基本案情】
2021年3月26日，第三人朱某某与原告某物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业费收费标准住宅物业1.6元/平方米/月、商业物业2元/平方米/月，未单独约定幼儿园的物业费收费标准。后朱某某将房屋出租给被告某幼儿园办学，幼儿园与小区住宅区域有开发商修建的围墙隔开，未在小区内开展教学活动。自2022年3月26日起，某幼儿园以未享受物业服务为由，拒绝缴纳物业管理服务费。2023年2月23日，物业公司向法院起诉，请求判令某幼儿园支付物业服务费和违约金。
【裁判结果】
法院经审理认为，物业服务合同仅约定了住宅物业和商业物业的收费标准，而未约定被告房屋所在幼儿园的收费标准，幼儿园为房地产开发公司修建的三层楼栋，在住宅小区的围墙外，有围墙包围，相对独立，在物业构成明细单中独立于住宅、商业用房之外，物业服务费的交费标准应有别于住宅物业和商业物业。幼儿园自行聘请保安维持幼儿园整个楼栋及院落安全秩序，聘请保洁负责整个楼栋及院落清洁卫生，自行管理院内绿化等。物业公司仅在住宅小区内的公共区域和幼儿园围墙外区域提供了物业服务，不能认为其物业服务及于幼儿园。因此，按照商业物业2元/平方米/月的标准缴纳物业费的请求有违公平原则。但因幼儿园所在楼栋利用了案涉小区公共的用水、排污、消防、电力设备等，物业公司对相应设备亦进行了一定的维护管理。法院判决，酌情认定被告某幼儿园按照1元/平方米/月的标准缴纳2022年3月26日至2022年9月25日。
【典型意义】
近年来，物业服务对象更加多样化，不再仅仅是住宅小区，出现了商业办公楼、幼儿园等服务对象，而对于需要提供的服务内容往往又约定不明，所涉法律关系相对复杂，存在较大争议。本案中，法院将幼儿园作为小区配套教育设施，与住宅和商铺进行区别。按照公平原则，审查该物业的性质和特点，结合物业公司所提供的的外围服务具体内容和业主所享受到的物业服务范围综合确定物业标准，对于独立封闭区域内房产的物业费收费标准有指导作用。