日期：2024-09-30
【基本案情】
2016年4月19日，原告某物业公司与被告倪某签订《前期物业管理服务协议》，协议签订后物业公司依约提供了物业管理服务的义务。2018年10月1日，倪某装修入住，发现屋内有油烟味，经检查发现烟道有漏洞。倪某向物业服务企业和开发商反映情况，开发商对房屋进行鉴定，发现烟道连接处墙体断裂，但无法对断墙进行鉴定和处理，问题最终没有得到彻底的解决。后倪某以此为由一直拒交物业服务费。
【裁判结果】
法院经审理认为，本案原、被告之间系物业服务合同关系，出现烟道裂缝是业主入住后不久，买受人认为所购买商品房存在质量问题，应当向销售者主张权利。根据《四川省物业管理条例》第四十七条规定服务企业应当对建筑物共有部位提供维护和管理。本案中裂缝墙体属于房屋专有部分，原、被告双方在前期物业服务合同中未约定专有部分为物业服务范畴。且在收到业主的意见后，物业公司已将意见向开发商反映，开发商组织专业机构进行了技术性鉴定，故物业公司已履行合同义务，物业公司向法院起诉要求被告向原告支付的物业服务费的主张依法予以支持。判决被告倪某支付原告某物业公司相应的物业服务费及违约金。
【典型意义】
随着物业纠纷案件大量涌入法院，对有效规范和合理引导物业服务良性发展，各级党委政府亦针对本地方实际出台相应的地方法规。本案中，法院援引《四川省物业管理条例》的内容进行裁判，使裁判更贴近本地区实际，极大地发挥了地方性法规为地方经济发展服务的作用。同时，在物业纠纷案件审理中，业主以案外人的其他合同义务对抗物业服务公司的占比较大，本案全面衡量了业主抗辩理由的合理性后，对其抗辩意见予以有效回应。通过法院生效文书引导公民厘清权责边界，树立业主正确维权的法治意识，促进问题的有效解决，减少不必要的物业纠纷。