案情简介
张某系某小区顶楼业主，2019 年因房顶漏水严重找小区物业处理。经前往楼顶查看，物业公司认为张某在楼顶种植了部分蔬菜并 搭建了彩钢棚，菜地和搭建彩钢棚的地方漏水不应该由物业公司负责，除去种菜和搭建彩钢棚以外的部分可以由物业公司负责整治， 但费用较高。经多次协商，双方就整治费用和整治面积均无法达成 一致意见。后张某以物业公司未对房顶漏水进行管理、楼道灭火器未及时更换、底楼过道臭味浓等未做好物业管理服务为由拒交物业 服务费用。该案由经开区调委会调解处理。
调解过程
为了及时掌握纠纷情况，调解人员前往张某所在小区现场查看。 经查看，张某房顶确有漏水痕迹，其中，顶楼楼梯正上方、楼顶原有建筑房间正上方、楼顶原有阳台（现由张某搭建彩钢棚和种菜） 部分漏水明显。 张某认为，楼顶属于物业服务区域内业主共有部分，物业公司 应当按照物业服务合同约定履行妥善维修义务。 物业公司认为，楼顶虽属于物业服务区域内业主共有部分，但 是本次楼顶漏水原因是由房屋防水材料老化和张某违章搭建、圈地种菜共同导致，因此，张某应当自行承担搭建彩钢棚和种菜部分的维修事宜，物业公司并不存在消极处理，张某无权拒交物业服务 费用。 经核实，本次漏水原因确由房屋防水材料老化和张某违章搭建、 圈地种菜共同导致。 调委会认为，虽然物业公司对物业服务区域内的业主共有部分负有维护管理义务，但张某对本次漏水的发生同样存在过错。因此， 就房顶漏水维修事宜，应当由双方共同负责。另外，物业服务合同具有长期性、综合性的特点。如果物业公司已履行合同约定的义务， 不宜根据某一短期内的服务质量或单个、局部瑕疵来认定物业公司 服务质量不达标。本案中，物业公司已履行了合同约定的义务（环境管理、治安秩序管理等），张某无权以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。经过调解人员多番沟通、协调，双方顺利达成了一 致调解协议。
典型意义
当前城镇住宅小区越来越多，各式各样的物业纠纷层出不穷。 物业服务企业与业主应相互包容，以诚相待，建立良好信赖关系。 物业公司应尽心尽责为业主提供物业服务，履行好合同义务，规范管理；当业主认为物业管理不到位时，也应积极与物业公司沟通， 物业公司应积极采纳业主合理的建议，不断提升整体服务水平，共同维护良好的居住环境。